Investir em imóvel em Praia Grande para alugar: aluguel anual ou temporada?

Praia Grande é uma das cidades mais procuradas por quem quer investir em imóvel no litoral de São Paulo: tem preço de entrada menor que Santos, muita oferta de apartamentos de 1 e 2 dormitórios e procura de inquilinos o ano todo. Mas a pergunta que decide o investimento vem antes da compra: você vai alugar por ano ou por temporada? Cada caminho pede um tipo de imóvel, um bairro e uma conta diferente.

Por que Praia Grande atrai quem compra para alugar

Na carteira da VM em novembro de 2026 há mais de 1.200 imóveis à venda na cidade, com preço mediano de R$ 495 mil. Os de 2 dormitórios são a maior parte, cerca de 740, seguidos pelos de 1 dormitório, cerca de 320. Esses dois perfis são justamente os mais fáceis de alugar: atendem casais, aposentados que vêm morar na praia e famílias pequenas que vêm de São Paulo e do ABC.

O preço do metro quadrado também muda bastante de um bairro para outro. Pelo Índice VM de outubro de 2026, ele vai de R$ 5.889 no Jardim Real a R$ 8.611 no Canto do Forte. Para o investidor, isso significa que o bairro define quanto você paga e também quem vai querer alugar o imóvel.

Aluguel anual: renda previsível

No aluguel residencial comum, o contrato costuma ser de 30 meses e o inquilino mora no imóvel. É o modelo da carteira de locação da VM, concentrada no Canto do Forte, no Boqueirão e na Guilhermina, bairros com comércio a pé e perto da praia. Para ter uma referência de valores, veja os imóveis disponíveis para aluguel anual em Praia Grande.

• Vantagens: renda todo mês, pouco trabalho, inquilino paga condomínio e IPTU (quando o contrato prevê) e o imóvel não precisa estar mobiliado.
• Cuidados: analisar bem o inquilino, exigir garantia (seguro-fiança, caução ou título de capitalização) e fazer vistoria de entrada com fotos.
• Imóvel ideal: 2 dormitórios, com vaga, perto de comércio, escola e transporte. A vista para o mar pesa menos que a praticidade do dia a dia.

Aluguel por temporada: mais receita, mais trabalho

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 48) permite a locação por temporada por até 90 dias. Em Praia Grande, a procura se concentra no verão, no Carnaval e nos feriados prolongados, e cai bastante no resto do ano.

• Vantagens: a diária na alta temporada rende mais que o aluguel mensal equivalente, e você pode usar o imóvel nas datas livres.
• Cuidados: o imóvel fica vazio boa parte do ano, você paga condomínio, IPTU, energia e internet mesmo sem hóspede, e há custos de limpeza, enxoval, manutenção e taxa da plataforma.
• Imóvel ideal: perto da praia ou frente mar, mobiliado e em prédio com lazer, que é o que o hóspede compara na hora de reservar.

Confira a convenção do condomínio antes de comprar

Em 2021 o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o condomínio residencial pode proibir a locação de curta duração por aplicativo se a convenção assim determinar. Muitos prédios do litoral já restringem ou proíbem esse tipo de aluguel. Se o seu plano é temporada, peça a convenção e o regimento interno antes de assinar a proposta.

Como calcular a rentabilidade de verdade

O erro mais comum é dividir o aluguel pelo preço do imóvel e parar aí. A conta certa considera tudo o que você gasta para comprar e tudo o que sai do bolso para manter o imóvel alugado.

1. Custo total da compra: preço + ITBI de 2% + escritura e registro + mobília (no caso da temporada).
2. Receita do ano: no anual, 12 aluguéis menos uma reserva para meses vagos entre um inquilino e outro. Na temporada, as diárias que você realmente consegue vender, não as do calendário cheio.
3. Despesas do ano: taxa de administração, condomínio e IPTU nos meses vagos, manutenção, seguro e, na temporada, limpeza, contas e taxa da plataforma.
4. Impostos: para pessoa física, a renda de aluguel entra no carnê-leão e é tributada pela tabela progressiva do Imposto de Renda.

Rentabilidade líquida = (receita do ano − despesas − impostos) ÷ custo total da compra.

Um exemplo só para mostrar a conta: num apartamento de R$ 495 mil, o ITBI soma R$ 9.900. Somando escritura e registro, o custo total já passa de R$ 505 mil antes do primeiro inquilino. É sobre esse valor, e não sobre o preço do anúncio, que a rentabilidade deve ser calculada. Os valores de aluguel e de diária mudam muito de um prédio para outro. Por isso vale pedir à imobiliária quanto imóveis parecidos realmente alugaram, não quanto estão anunciados.

Na planta ou pronto para alugar?

O imóvel na planta tem entrada menor e parcelas durante a obra, mas só começa a render depois da entrega das chaves. O imóvel pronto rende logo no primeiro mês e permite ver o prédio funcionando, o valor real do condomínio e quanto unidades vizinhas alugam. Quem depende da renda do aluguel costuma preferir o pronto. Quem pode esperar e quer pagar menos costuma ir de lançamento. A conta completa, com a correção das parcelas durante a obra, está em vale a pena comprar apartamento na planta.

Checklist antes de comprar para alugar

• A convenção do condomínio permite o tipo de aluguel que você planeja?
• Quanto custam condomínio e IPTU? Eles saem do seu bolso nos meses vagos.
• Quantos imóveis parecidos estão para alugar no mesmo prédio ou na mesma rua?
• O imóvel tem vaga de garagem? Sem vaga, o aluguel anual fica mais difícil.
• Matrícula, certidões e débitos de condomínio estão em dia? Veja os documentos para comprar imóvel.

Como a VM ajuda o investidor

A VM ajuda a escolher o imóvel pensando no aluguel, simula o financiamento e, depois da compra, pode cuidar do anúncio, da análise do inquilino, do contrato, da cobrança e do repasse. Veja a página de locação e administração de imóveis ou os imóveis à venda em Praia Grande, como os apartamentos no Canto do Forte e os apartamentos na Guilhermina, e fale com um corretor pelo WhatsApp (13) 97808-6344.